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宁波知名离婚律师张月红

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离婚卖房子一方不同意不知情,能卖掉吗?

栏目:离婚房产   日期:2019-05-01   浏览量:236

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在张律师经手的大量宁波离婚财产纠纷咨询案例中,经常会有读者问:在夫妻财产纠纷案件里,如果离婚卖房子一方不同意,但另一方将房屋擅自进行出售并办理了房产过户登记手续,配偶发现后会主张房屋转让无效,对于这样有违离婚法的行为,买卖房屋到底谁说了算?房产证到底归谁?

到底婚后、离婚前的受侵害一方采取何种方式有利于保护自己的合法权益?夫妻一方擅自处分共有房屋的事实是否可作为配偶请求分割共有财产的“重大理由”?夫妻一方擅自处分共有房屋是否应当向其配偶承担侵权责任?

张律师仔细研究婚姻法、物权法相关法律规定,不难看出这里面有一个“善意第三人”的问题。其实很多时候法院判断房屋(汽车、股权)买卖的效力,离婚卖房子一方不同意但房产证没有他的名字,房产买卖合同也是有效的,更多时候就是看除去夫妻双方的第三人是否是善意的。

“善意第三人”制度指的是无权处分他人财产的转让人将其占有的他人财产(也有可能是与他人共有的财产)转让给受让人,如果受让人取得该财产时出于善意,且支付了合理的对价,那么这个第三人受让财产时就是“善意”,原所有权人不得要求受让人返还原物。

法律中的善意第三人的制度是为了维系拍卖房交易秩序和保护第三人的合法权益。这个“善意”一定要符合以下三个条件:

(1)受让人在取得标的物所有权时主观上不知道交易标的物权属上存在某种瑕疵。

(2)受让人以合理的价格进行受让。这个合理价格一般而言是要参照市场价格来确定拍卖房价格的,过高或者过低都不属于合理的价格。那么何为过高或者过低呢?

对此,张律师建议读者参考《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条规定,“明显不合理的低价”,人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以确认。

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的,一般可以视为明显不合理的高价。

宁波张月红律师认为,这一条虽然规定的是债权人撤销权,但对什么是合理的交易价格做出了明确的法律规定。

(3)受让人已经受让了财产。也就是说转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

符合上述条件的财产转让,原产权人是不能要求受让人返还财产的。《婚姻法司法解释(三)》如此规定是保护了受让人作为善意第三人的合法权益。那么,原产权人又该如何维权呢?

受让人取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人清求赔偿损失。受侵害的配偶可以在离婚诉讼中提出两项主张:

(1)请求法院对房屋转让款进行分割;

(2)依据《婚姻法》第四十七条的规定,要求对转移财产的当事人在分割夫妻共同财产时少分或者不分财产。

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