宁波离婚律师

宁波知名离婚律师张月红

当前位置:首页 / 离婚案例 / 借他人名义买房纠纷多,万一离婚了就惨了

借他人名义买房纠纷多,万一离婚了就惨了

栏目:离婚案例   日期:2019-05-06   浏览量:220
摘要:

随着国家对房地产市场的宏观调控,以他人名义买房规避国家政策的现象日益增多,房屋的登记权利人与实际权利人不一致引发的纠纷时有发生。张律师提醒,除非必要,否则不要使用他人名义购房。如必须要使用,尽量大家能签订协议,并保管好购房过程中的所有资料。

法律咨询专线(微信同号)13757488909

案情回放

厉某楚是浙江人,其在某事业单位工作。2000年开始厉某楚就开始利用手头d有的闲散资金在杭州和宁波等地炒房。短短四年时间,他尹头上就有四袞房子。2005年他看中了位于宁波海曙的两处房屋,因为资金都占用在其他房产里面且还有贷款没有归还,于是他想用自己外甥阚某君的名义购买下了这两套房子,并以阚某君的名义分別向银行进行贷款时,厉某楚来到宁波外甥家里和外甥夫妻两个提起要以阚某君的名义购房,并且承诺其中一套房子由阚某君负责出租租金归阚某君。阚某君夫妻心想反正不需要己出钱,还可以毎月收租金于是很爽快地答应了。

商议好之后,厉某楚就以阚某君的名义在售楼处办理了签字手续,厉某楚支付了首付款,此后房屋的办理手续除银行贷款申请之外都是由厉某楚去办理。手续办理得很顺利,房子也很快到手了,厉某楚于是将这两套房子全部交给阚某君去出租。厉某楚也履行了承诺,阚某君毎月只需要交给自己一半的房屋租金。

2007年10月,阚某君与妻子因为感情的问题准备离婚,可就在分割财产的时候阚某君的妻子提出了要分割阚某君名下的那两套房子。厉某楚听到这个消息,气的都快要疯了。阚某君他老婆是知道这个房子并不是阚某君的,用阚某君的名字主要是为了帮助自己买房子,现在翻脸不认人,竟然打起了这房子的主意,真的是不可理喻!于是厉某楚连忙和阚某君商议解决的办法。厉某楚提出要将房产证的名字变更为自己,阚某君答应可以,但是最近比较忙等忙完了这一段再给他打电话办理。厉某楚等了一个月,期间也多次催促阚某君,但是毎次阚某君都能找出借口拖延。阚某君的态度引起了厉某楚的警觉,阚某君不会也想要这两套房子吧?于是他来到宁波到海曙实地察看了房子,发现两套房子的租客早已经全部搬走。他乂到小区附近的房产中介公司以要挂牌出售为由了解情况,这一了解不要紧,情况让他大吃一惊。有中介公司告诉他这套房子一个月之前就已经有个年轻人来挂牌了,业务员还问他是不是年轻人的亲戚。厉某楚只好打哈哈说是的,还说是自己让他来挂牌的,孩子没有和他说具体哪一家。

时间紧迫,看来不釆取措施是不行了。于是厉某楚马上到法院提起了诉讼,要求确认位于海曙区的某路某号的两套房子所有权厲于厉某楚,并要求阚某君配合办理过户手续。为了确保诉讼期间阚某君不会把房子卖掉,厉某楚向法院提出了诉讼保全,査封了该两套房产。

律师评析

随着国家对房地产市场的宏观调控,以他人名义买房规避国家政策的现象日益增多,房屋的登记权利人与实际权利人不一致引发的纠纷时有发生。对于这些纠纷,如双方气事人之间存在协议约定,则法院査明事实一般还较容易。但是这种情况多是以亲戚名义进行的,出于亲情考虑,许多人并没有签订书面协议,一旦名义权利人反悔,则会对实际权利人造成很大的心理压力。这就需要实际权利人尽可能就房屋出资情况,贷款归还情况,实际使用情况等尽可能多的组织证据,否则将会面临败诉的风险。

房屋权利证书是房屋所有权的证明,但是该物权登记的效力也不是绝对的。

首先,房屋物权登记产生的公示公信效力,是对社会公众产生的外部效力,即善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易,法律对善意第三人取得的权利亦予以保护,即善意取得制度。但这仅是一种推定效力,即推定登记的物权人为该房屋的权利人,在该房屋物权不涉及善意第三人的情况下,当事人有相反证据证明其为真正的权利人时,可以推翻这种推定。比如实际权利人与名义权利人之间有协议明确约定房屋物权归属且该协议合法有效的,则应根据协议确认房屋的权利主体;如果没有协议约定,则应当综合分析当事人所提供的证据,判断出资并实际使用该房屋是否为物权人的意思表示,从而认定真正的权利人。

其次,虽然涉案房屋登记在一方当事人名下,但并不能因此确定该房屋所有权就归该当事人所有。房屋权利证书是房地产登记机关对不动产权属关系及表现状态的认可和证明,其并不创设具体的权利义务关系,当事人是否享有对不动产的权利,仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。解决涉案房屋归属问题,应看购房时双方当事人的真实意思表示。对于当事人之间没有协议约定的,一般要重点了解房屋的实际出资情况、购房资料保管情况以及房屋的实际使用情况。对于这类案件,购房款一般由实际购买人支付,由于数额较大,通过银行转账都会留下相应记录,即使现金支付也有相关收据或者筹款记录。在有银行贷款的情况下,一般毎月还款的基本是是实际购房人。因此要重点保存好付款银行账单、收据、还款账单等证据。

本案中原告提供了这些证据,而被告主张自己是产权人而却没有这些证据,木身就不符合常理。以他人名义购房一般房屋的实际居住人就是实际购房人,本案原告虽然出资购房,但是其主要目的并不是为了居住,而是为了投资。但是闵为委托了被告进行出租,被告基木上会定期代收租金并转账,这也可以说明原告在控制并使用系争房屋。另外、实际购房人一般会全程参与相关购房手续的办理,并保留相关购房资料,本案厉某楚保留了购房过程中的所有资料且均是原件,这更进一步印证了其是系争房屋真正的权利人这一事实。

在此,张律师提醒,除非必要否则不要使用他人名义购房。如必须要使用,尽量大家能签订协议,并保管好购房过程中的所有资料。

法院审理

法院开庭审理了这起案件。原告诉称自己是被告阚某君的舅舅,2005年原告欲购买系争的两套房屋,因为自己当时有贷款尚未完全归还,而申请贷款银行不给批准,故此与被告协商以被告名义购买系争的两套房屋,并以被告名义进行了贷款。

2005年8月原告与某房地产开发公司以被告名义签订了两份《宁波市商品房预售合同》,同月原被告一起乂以被告名义与工商银行海曙支行签订贷款合同。合同签订后原告分四次转账支付首付款人民币75万元,其中一笔10万元系原告妻子的账户转账支付,其余三笔均系自己账户转账支付。因为以被告名义购买房屋并且为了管理方便,原告口头委托被告帮助出租房屋,并以租金的一半作为酬劳。银行贷款毎月由原告以现金或者转账的方式以被告的名义在归还。

2007年10月听说被告要离婚,原告提出要将房屋过户至原告名下,被告虽然表示同意,但是始终拖延办理。后来原告在房屋中介公司发现系争房产被被告挂牌准备出售,故此原告诉讼至法院,要求确认所有权并协助办理过户手续。被告辩称系争二套房屋系自己所购买,从购房合同的签订到按揭贷款以及办理相关的手续,都能证明该房屋系被告所购买。

由于原、被告之间的亲情关系,被告曾向原告借款支付首付,房屋取得后一直是由被告在出租管理,相关租金也是有被告在收取。而且原告提起的是确认房屋所有权之诉,根据我国房地产法律和物权法的相关规定,应以产权证书为准,确定房屋的所有权。该诉争房屋属于被告所有,并已办理了产权登记手续。因此,请求法院驳回原告的诉讼请求。

法院审理后认为,本案涉案房屋产权登记在被告名下,仅能证明被告系该房屋登记的权利人,该权利仅在外部关系上对善意第三人发生法律效力,并不能证明其为房屋的真正权利人,也不能解决原、被告之间内部争议的房屋产权确认问题。原告认为自己是系争房屋的实际产权人,为此原告提供了支付首付款凭证,归还银行贷款账目明细、系争房屋的预售合同、房屋所有权证等房屋买卖资料原件,该些证据可以证明原告系系争房屋的所有人。

被告阚某君虽然主张系争的房屋系其所有,但是房屋预售合同阚某君的签名并非被告签名,且其不能提供其对房屋实际享有所有权的充分证据。据此,一审法院判决确认现位于海曙区某路某号两套房屋为原告厉某楚所有,被告于判决生效十日内配合办理过户手续。一审法院判决后,双方均没有上诉。

标签:

微信扫一扫,分享到朋友圈

借他人名义买房纠纷多,万一离婚了就惨了
地址:宁波市鄞州区泰安中路158号恒业大厦23层,上海汇业(宁波)律师事务所。张月红律师微信:13757488909
Copright © 2020 宁波离婚律师 All Rights Reserved. 浙ICP备16041414号